福州房产律师：房屋租赁合同约定两个不同租赁期限，应以先到期的为准。
案情简介：
2009年12月19日，齐鸣为甲方，秦牧为乙方，签订一份房屋租赁合同，约定原告将坐落于福州市晋安区的房屋出租给被告秦牧居住，租期自2009年12月20日至2010年12月19日止，共12个月，月租金500元。同时，在合同第十条的违约责任第二款后补充“住拆迁为止”。
合同签订后，秦牧与父亲秦立儒及妻儿4人一同入住房屋。2013年4月，秦牧一家搬离后，房屋由老人秦立儒居住。2014年9月起，秦立儒父子向原告支付房租600元／月。
出租人齐鸣认为一年租期早已届满，承租人秦牧已经搬离房屋，租赁合同自动解除，秦立儒不是合同相对人，无权继续居住。原告齐鸣于2015年1月向福州市晋安区人民法院起诉秦牧、秦立儒二人，请求法院判决解除房屋租赁合同，被告秦立儒搬出房屋。法院审理后，判决解除房屋租赁合同，被告秦立儒限期搬离房屋。
晋安法院观点：
租赁合同的期限问题，双方约定了拆迁或一年两个期限，不论诉争屋在一年内拆迁还是在一年后拆迁，如按被告所说租赁期限至承租房拆迁之日止，则仅需约定“拆迁时止”，无需另行约定一年的租赁期限，故被告陈述与常理不符，本院不予采信；根据交易习惯，本院认定该租赁合同的期限约定为一年或拆迁时止，以先到期为准，一年（2010年12月19日）后，租赁期限届满，被告继续承租诉争屋，原告亦无异议，双方租赁期限为不定期，不定期合同原告可以随时要求解除，原告诉请解除租赁合同，本院予以支持。被告秦牧已搬离诉争屋，现为被告秦立儒实际居住，因合同解除，被告秦立儒继续居住缺乏依据，故原告诉请被告秦立儒搬离诉争屋，本院亦予以支持。
蔡思斌律师评析：
近几年房价上涨，房屋租金也水涨船高。在租房纠纷中常见到承租人、出租人对租赁期限、租金各执一词，旁人也难辨真假。而法院处理关于房屋租赁的纠纷，在认定租赁期限、租金时，遵循民事活动意思自治优先的原则，首先看合同约定，经双方协商一致并且签字盖章的书面协议是最直接、证明力最高的证据；其次，是当事人自认的事实，尤其是对自己不利的事实，若要事后反悔可要提供切实的证据并符合严谨的逻辑推敲。相应的法律依据是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”此外，还有证人的证言、承租双方的交易习惯等。经上述推导，认为双方约定不明或事实不清时，法院根据相关法律、行政法规、市场交易惯例等，结合法庭已经确认的事实、证据确定双方的租赁关系和权利义务，以及租赁期限、租金、违约责任等。
房屋租赁的纠纷基本分为房屋租赁期限与租金争议两大类，也有关于房屋质量、装修、居住环境等引起的纠纷。本案是因房屋租赁期限争议引起的纠纷。争议的核心在于房屋租赁合同中对租赁期限有两个冲突的约定，一年的定期租赁与承租至房屋拆迁的不定期租赁应以哪个为准。根据法院判决体现的规则：租赁合同约定两个租赁期限时，以先到期为准。如房屋在一年内拆迁，则租赁期限为“住至拆迁止”；如一年内未拆迁，房屋租赁期限为一年。在处理类似案情时，该规则是相对客观、准确的
对于租赁合同到期之后承租人继续居住如何处理的问题，《合同法》也有明确的规定，第236条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告秦立儒不是租赁合同的承租人，但在承租人秦牧搬离后继续居住，已形成事实上的租赁关系，又没有约定租赁期限，属于不定期租赁。《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照本法第61条规定人不能确定的，是为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”本案原告要求被告秦立儒搬离房屋是于法有据的。但须谨记，不定期租赁中房屋出租人和承租人都可以随时解除合同的，可不是只有出租人。
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